Om odel

av Marit Sibbern

Odel, en rett eller en plikt?

I mange familier, og særlig før i tiden, var forventningene til å overta stor innen mange familier. Men er det sånn fortsatt?

Odelsretten er en rett en person (eller flere) har til å kjøpe (løse) eiendommen, men det er i utgangspunktet ikke til en rabattert pris!

Odelsrekkefølgen bestemmer hvem som har best prioritet, nest best prioritet osv. av alle som har odel.

Dersom en odelseiendom blir solgt kan den som har bedre odelsrett enn kjøper, innen seks måneder etter at ny eier overtok eiendommen, stevne ny eier for å få eiendommen overdratt til seg. Dette kalles å reise en løsningssak, og saken foregår og løses i tingrettene.

Odelsretten gjelder retten til å
• erverve en eiendom etter odelsprioritet
• kreve odelsgården tilbake når gården blir solgt ut av slekta
• kreve overtakelse hvis noen med dårligere odelsprioritet overtar gården

Eieren står fritt til å selge til hvem han vil.
Ofte skjer overtakelse av odelseiendom etter avtale i forbindelse med et generasjonsskifte. Dersom odelseiendommen er solgt til noen med dårligere odelsprioritet eller uten odelsrett, må den som krever eiendommen løst på odel, gå til odelsløsningssak ved tingretten der eiendommen ligger.

Eieren har ingen opplysningsplikt overfor den med odelsrett
Dette innebærer at eieren av en odelsgård kan selge den uten å informere de med odelsrett. Om eiendommen selges, er det noe den med odelsrett må følge med på selv, f.eks. gjennom kontakt med Kartverket med spørsmål om endringer i eierforholdene på eiendommen.

Det finnes ikke et odelsregister
Hvem som har odelsrett, og hvilke eiendommer det eventuelt hviler odelsrett på, avgjøres av lov-bestemmelser i odelsloven. Offentlige myndigheter fører ikke oversikt over hvem som har odelsrett.

Når kan odelsretten brukes?
Når en odelseiendom har blitt overdratt til ny eier som sitter med tinglyst hjemmel til eiendommen. Den nye eieren må være uten odelsrett eller ha dårligere prioritet enn den som ønsker å vinne frem. For å bruke odelsretten, må man anlegge søksmål ved den tingretten eiendommen hører til. Søksmålet må fremmes inne seks måneder etter at ny eier har fått tinglyst hjemmel til eiendommen. Ved arv, regnes seksmånedersfristen fra det tidspunktet ny eier har fått tinglyst full hjemmel til eiendommen. Saksøkte skal være ny eier. Den som odelsløser er saksøker. Den som går til løsningssak, må være klar over at man forplikter seg til å overta odelseiendommen til den prisen som retten setter.

Utgangspunkt i odler
Den som eier gården når odelshevdstiden på 20 år er ute, blir kalt odler. Hvis eiendommen i odelshevdstiden på 20 skifter eier fra forelder til barn i et generasjonsskifte, vil perioden forelderen og barnet har eid gården regnes samlet. Odleren får odelsrett til eiendommen.

Odelskretsen
Odelskretsen består av odlerens etterkommere med odelsrett. Etterkommere kan bare få odelsrett, hvis odler selv har odelsrett til gården og odleren har vært eneeier. Et viktig unntak fra regelen om at odler må ha vært eneeier, er hvis et ektepar eller samboerpar eier gården sammen. Men odelsretten følger den av ektefellene eller samboerne som har overtatt fra sin familie, med mindre ekteparet samodler.

Etterkommere som har odelsrett
Tidligere var odelskretsen større, men nå har etterkommere odelsrett hvis de er:
• barn av en som eier eller har eid hele eiendommen med odel, eller
• barnebarn av den som eier hele eiendommen med odel i dag

Barnebarn av odler
Barnebarn har odelsrett så lenge deres besteforeldre er eiere av gården. Ved generasjonsskifte mister noen av barnebarna odelsretten, ettersom disse ikke lengre er barnebarn av nåværende eier. Nieser og nevøer har ikke odelsrett etter 2014.

F.eks: En eier av odelsgård har to barn, A og B, og er bestefar til deres barn. A har to barn selv, og B har tre. Både A og B sine barn har odelsrett så lenge bestefar er eier. Når bestefar selger gården til A, mister B sine barn odelsretten. Samtidig får A sine barnebarn odelsrett.

Vær oppmerksom på urimelighetsregelen
I enkelte tilfeller kan domstolene nekte odelsløsning i sak, selv om den som ønsker å løse har best odel. Odelsloven § 21 bestemmer at odelsløsning kan nektes hvis det er klart urimelig. Dette er et strengt krav.

Et typisk tilfelle kan være der et yngre barn har hjulpet til på gården og nå overtatt den fra foreldrene, mens det eldre barnet har flyttet hjemmefra og har et annet yrke. Da kan retten nekte det eldre barnet å løse gården fra det yngre. Ved lovendringen 1. juli 2009 ble adgangen til å nekte løsning utvidet til å gjelde også der den nye eieren ikke er eierens yngre barn. Urimelighetsregelen kan brukes til fordel for en ny eier lenger ut i odelsrekkefølgen eller overfor en som ikke har odelsrett i det hele tatt. Urimelighetsregelen kan også brukes på skifte.

Prioritetsrekkefølge
Selv om mange kan ha odelsrett til en gård, har ikke alle med odelsrett lik prioritet. Odelsrekkefølgen avgjør hvor god prioritet en med odelsrett har, fra først til sist i odelsrekka:
• Eldste barn av dagens eier har best prioritet,
• så kommer det eldste barnets etterkommere (også kalt linje) etter alder,
• etter dem følger eierens barn nummer 2 med sin linje, så barn nummer 3 med sin linje og så videre.

Det er full likestilling mellom menn og kvinner. Adoptivbarn går inn i prioritetsrekkefølgen etter adopsjonstidspunkt, ikke fødselsdag. Se særregler om prioritet mellom særkullsbarn og fellesbarn over under samodling.

Når yngre søsken overtar odelsgården
Eldre søsken kan la et yngre søsken overta odelsgården, men likevel ha sin odelsrett i behold. Men dersom en med dårligere odelsrett overtar, vil barna deres ha bedre odelsrett enn det eldre søskenet.

F.eks: Person A er yngstemann i familien. Han overtar odelsgården, og sitter med full hjemmel i mer enn seks måneder. Etter dette kan ikke As eldre søsken løse fra A eller hans etterkommere. Hvis A senere selger gården ut av slekta, eller til noen med dårligere odelsprioritet, kan søsknene bruke sin odelsrett og gå til løsningssak mot kjøperen, innen seks måneder fra tinglysningen av ervervet.

Samodling
Samodling skjer dersom et ektepar eller samboerpar kjøper odlingsjord sammen, uten at en av dem har overtatt på odel. Dersom eiendommen tilhører ektefellenes felleseie i hele odelshevdstiden, får ektefellene, fellesbarn og særkullsbarn odelsrett. Dersom ektefellene endrer formuesordning til særeie, vil den som står som eier av odlingsjorda fortsette odelshevden, mens odelshevden stopper for den andre. Reglene om samodling får tilsvarende anvendelse for samboere i ekteskapslignende forhold dersom de eier odlingsjorda med en ideell halvpart hver.

Ved dødsfall
Dersom en av ektefellene eller samboerne dør før hevdstiden er ute, får likevel særkullsbarn og fellesbarn odelsrett når den gjenlevende ektefellen eller samboeren fullfører odelshevdstiden. Gjenlevende kan kreve eiendommen utlagt til seg i medhold av skifteloven § 62. Samodlere har lik prioritet seg imellom. Deres felles barn har også bedre prioritet enn særkullsbarn. Mellom særkullsbarn er prioriteten fra eldst til yngst.

Ved samlivsbrudd
Ved skilsmisse vil den som får utlagt eiendommen til seg prioritet fremfor den andre. Fellesbarn beholder sin prioritet. For særkullsbarn vil barna til den ektefellen som får eiendommen utlagt til seg bedre prioritet enn den andre ektefelles særkullsbarn. Når hevdstiden på 20 år er fullført, vil odelsretten for særkullsbarnet og ektefellen som ikke fikk odelseiendommen utlagt til seg falle bort. Dette gjelder tilsvarende for samboere i ekteskapslignende forhold. Odelsloven har ikke regler om hvem som skal få eiendommen utlagt til seg på skifte. Dette følger av ekteskapslovens regler.

Å fraskrive seg odel – eller løsningsrett
Det er mulig å fraskrive seg odelsrett eller løsningsrett • fraskrivelse av odelsrett gjelder odelsretten i det hele, og den som fraskriver seg retten kan ikke bruke odelsretten i noen sammenheng. • fraskrivelse av løsningsrett gjelder overfor en konkret(e) person(er), og den som fraskriver seg retten kan da bruke odelsretten hvis eiendommen selges ut av slekta.

En erklæring om å si fra seg løsningsrett eller odelsrett må være skriftlig. Muntlige erklæring fra før 1.7.2009 er likevel gyldige. Mindreårige kan ikke skrive fra seg odelsrett eller løsningsrett, uten at vergen får samtykke fra statsforvalteren. Hvis foreldre skriver fra seg odelsretten på vegne av barna, er denne erklæringen ugyldig. F. eks dersom person A som har odelsprioritet, skriver en erklæring om fraskrivelse av løsningsretten overfor person B med etterkommere. Hvis eiendommen selges ut av slekta kan person A bruke odelsretten.

(Kilde: Landbruksdirektoratet)

Velkommen til en prat om eierskifte.

Ring oss på 917 32 455

Eller fyll ut skjemaet under og send inn så tar vi kontakt.

Adresse: 

Gamleveien 1 A, 3174 Revetal

Tlf. 917 32 455 
e-post: sibbern@radogverdi.no